下調房貸利率的政策目的明顯。5月1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.7%，預期為3.65%，上月為3.7%。5年期LPR為4.45%，預期為4.55%，上月為4.6%。1年期LPR保持不變，5年期LPR下調幅度超預期。本次調整LPR針對降低長端利率，特別是房貸利率的意味明顯。

結構性政策應對疫情沖擊，房貸利率下調刺激消費。當前經濟下行壓力來源于兩部分，一部分是疫情沖擊，另一部分是由于房地產投資等傳統(tǒng)投資動能衰弱導致的內生性增長壓力。針對疫情沖擊，更多地是采用結構性政策定向發(fā)力，比如針對“餐飲、零售、旅游等接觸型消費”，“企業(yè)停產減產”，“貨運物流和產業(yè)鏈供應鏈運轉出現(xiàn)摩擦”等。針對房地產投資等，在繼續(xù)“因城施策”下，主管部門已經開始采取全國性的調整動作。繼5月15日下調首套房房貸利率下限后，本次并未調整1年期LPR，而單獨下調5年期LPR，下調幅度超預期，刺激房地產銷售的目的十分明顯。

5月信貸數(shù)據(jù)或繼續(xù)疲軟，調降5年期LPR以改善預期。當前有效融資需求不足的困境依然未見改善，預計5月新增信貸社融數(shù)據(jù)會延續(xù)4月的疲軟態(tài)勢，寬信用難言好轉。當前銀行間市場利率和金融機構平均貸款利率均已降至較低水平。市場缺的不是貨幣，而是需求，特別是改善預期的刺激政策。近期市場流動性處于較為充裕狀態(tài)，所以5月MLF等量續(xù)作。本次未調整1年期LPR，原因是一般貸款利率已降至較低水平，而刺激樓市有利于改善居民的消費預期。這不僅可以降低個人住房貸款償付成本，從而刺激消費需求；也可以降低企業(yè)中長期貸款的償付成本，激發(fā)企業(yè)中長期貸款需求。此外，本次降息也有利于將降低社會融資成本，避免全社會付息問題把杠桿率進一步推高，導致杠桿率進一步上升至不可持續(xù)的位置。

房貸利率仍處于較高水平，房貸利率下調與銷售企穩(wěn)反彈有時間差。我們提示：1）目前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，短期內通過刺激銷售的方式恐難以馬上改善消費者預期。2）相較于本輪疫情爆發(fā)后房地產銷售的頹象（4月商品房銷售面積同比降幅接近40%），房貸利率仍有下調的空間。從歷史數(shù)據(jù)來看，目前個人住房貸款利率仍然處于較高的水平。3）從歷史規(guī)律來看，在房貸利率明顯下調后，一般需要1-2個季度才能看到商品房銷售企穩(wěn)反彈的現(xiàn)象。4）當前處于穩(wěn)增長壓力大，政策放松以改善預期，防風險任務仍然突出的三重博弈之中。在短時間內，或許很難看到全國性的力度較大的“救市”政策。需關注“因城施策”下各地區(qū)更大力度的政策松綁情況。從目前各地的反饋來看，部分地區(qū)的松綁力度較大，一些熱門城市的銷售情況也開始呈現(xiàn)好轉跡象。

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